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扶助您回复海外买家的3种本领工具,房88用大数量平台切入交易

时间:2020-02-11 20:23

你有没有注意到看到美国房地产市场的国际买家的增加,希望在这里购买房产?根据全国房地产经纪人协会的统计,过去一年中,28%的成员与国际客户合作。

张口一串儿墨西哥语,还能聊中国古诗,不仅卖房子,还会修房子、修车,甚至陪你参加夏令营,提供随叫随到五星级生活服务……随着《北京遇上西雅图之不二情书》的热映,吴秀波饰演的洛杉矶资深房产经纪人一角激发了很多人对美国房产经纪人的兴趣。伟业我爱我家集团提供的数据显示,截至2015年,中国客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年,中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产,总价值共计约286亿美元。而房产经纪人在其中扮演的角色越来越重要,80%的房产交易都通过当地房产经纪人完成。国外的房产经纪人和国内的中介到底有什么不一样?他们在海外置业中又扮演了什么样的角色?在美国要当房产经纪人有多难?如果非让我对比的话,中国的买卖双方与中介,更像商家与客户的关系,而美国的客户和经纪人则是信托关系,有点像律师和自己的代理人。打个比方,美国的经纪人更像是兼具法律、房地产、经济等综合知识于一身的职业经理人。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《中国经济周刊》记者表示。美国房产交易中,不管是新房还是二手房,地产商基本不直接与客户见面,房屋买卖交易通过房产经纪人公司和经纪人完成。显然,找到一个靠谱的美国房地产经纪人对中国买家来讲非常重要。选择了这个行业,才知道比考会计师还难。来自纽约的房产经纪人Cici告诉《中国经济周刊》记者。Cici毕业于哥伦比亚大学,在当房产经纪人之前是一名会计师。海外房产经纪人的教育水平都比较高,其中不乏毕业于名校的人才。因为房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明,美国90%的房产经纪人都有大学学历,45%的人还拥有硕士学历,20%的人更是有私人助理。房产经纪人的收入也较为可观,随着工作年限、经验的积累,从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师的还要高。但是,成为一名合格的房产经纪人还要通过严格的考试。Cici表示,从事经纪人这一工作之前,要完成6门学科、180小时的课堂学习,其中包括现代房地产学,当地州房地产法、代理法、合同法,房地产金融学等内容。学校课程完成后,还要经历4小时的全国和地区的考试,合格后,再通过美国联邦调查局的背景调查,签约经纪人公司才颁发执照,之后必须经过4年以上工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量,房地产经纪人每年还必须参加考试,接受再教育,执照每两年申请重新换发。有媒体统计,在10个领到执照的经纪人中,半年后只剩下7人,一年后只剩下4人,再过3年,只有1人成为优秀的经纪人或者开了房产经纪公司。胡景晖表示,美国的房地产经纪公司是少而精,提供专项服务,因此房地产经纪人的个人业务能力出色;国内则是规模化管理,中国房地产经纪公司经过十多年发展,基本形成了我爱我家、链家和中原三足鼎立格局。互联网+帮客户找靠谱经纪人,不光带着看房,还联系水、电、气亚洲协会和罗森咨询公司的研究显示,2010年到2015年间,中国人在美国购买商业房产的金额至少为171亿美元,购买住宅的金额至少达930亿美元。当来自中国大陆的客户逐渐成为美国置业的主力军后,大家发现美国房产市场当前存在的最大痛点在于信息不对称——买家找不到优质的经纪人,经纪人找不到成熟的买家。因此,一个互联网+经纪人的海外置业新时代开启了。目前,不少国内大型房地产商、中介公司,以及投资移民机构都推出了海外置业服务,例如我爱我家的海外有家就覆盖了50多个国家,绿地集团与美国开发商Forest City Ratner Companies展开合作。这些项目的共同特点是以O2O平台为核心,一改传统平台只展示房产项目和海外房源的模式,以专业的买家顾问为定位,以产权真实、交易安全、价格合理为服务原则,通过线上、线下联动的垂直发展模式,把完整系统的海外置业知识、专业可靠的海外经纪人服务和安全优质的海外投资项目整合成一体,用 互联网+经纪人的形式帮助买家进行海外置业。胡景晖表示,对于我爱我家的海外置业平台来说,他们希望聚合国内有购房需求的客户,在平台上找到持有牌照的专业华人经纪人,然后前往当地看房。房产经纪人除了带客户看房、谈判,还自动承接了很多售后服务工作,比如翻译和解释文件,寻找保险公司,房屋检查,联系水、电、气和垃圾管理公司,提供学校以及各种各样与在美国安家有关的信息和情报等。美国经纪人:中国人支付的房价远高于其他国际买家对于国内买家而言,美国房产购买是一个高金额、低频次的交易行为,而且很多中国买家对于市场价格、交易流程、法律法规等不可能有深入了解。因此,对很多房产经纪人是一个新的挑战。经纪人Andra告诉记者。Andra表示,中国买家集中的住房市场也是全美房价最贵的地方,包括纽约、洛杉矶、旧金山和西雅图。而且中国人看重优质小区,不仅要求房子大,学区和其他配套都要最好的。这些因素使得中国人支付的房价远高于其他国际买家。数据显示,中国买家最喜欢的是加州,2015年在美国购买的房产35%位于加州,其次是华盛顿州(8%)和纽约州(7%)。金融专业出身的经纪人Sam发现一个很有意思的特点,多数中国客户都有着货比三家的购买习惯。我知道在国内房地产交易中,客户很多情况下有和中介谈佣金的惯例。这种习惯自然也衍生到美国房产交易中。在美国,百万美元的房产交易,返佣可以谈到1万美元左右。当买家了解清楚当地房价房源和交易流程后,经纪人对于他们来说是可以随时更换、随意替代的。一旦经纪人有意或是无意地拒绝买家返佣要求后,许多买家就会选择默默地跳单。因此,很多海外经纪人根据中国人已经形成的房产投资理念,用自己的专业经验帮助客户快速选房,并为客户提供一条龙服务。Sam向记者介绍,美国经纪人中 有的人对金融投资非常敏感,有着十几年的股票投资管理经验,是美国难得的千万级房地产经纪人;有的人专精地产法,擅长处理房地产纠纷,置业过程中遇到再棘手的法律问题也能帮客户妥善解决。可以说,大家八仙过海各显神通,希望帮助购房者真正实现海外无忧购房、轻松置业。

平台实时同步超过1000万套房源,与5000多华人经纪人达成合作关系

自2009年以来,某些国家对美国房地产的兴趣飙升超过95%,对国际买家的销售额从2012年至2013年的682亿美元跃升至2013年4月至2014年3月的922亿美元。

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你准备好了吗?以下是与国际客户合作的一些方便工具:

中国已经成为美国房产市场最大的国际买家。美国房地产经纪人协会数据显示,2015年海外购房者在美国购置的住宅房产总价值高达1026亿美元,其中中国买家占到26.7%,总价值近273亿美元。资产配置、移民、留学等需求驱动,海外置业一片火热。除传统的海外中介代理机构外,美澳居、海外龙腾网强势进入,链家、搜房等国内房产企业也有重要布局。

First American Title Insurance Company最近推出了一个全面的多语言网站,提供从标题信息到托管到以六种不同语言理解HUD-1的所有内容的视频和信息。

房88成立于2015年11月,是一个美国房产大数据平台。创始人王子璇告诉36氪,房88最初面向B端,为美国华人房产经纪人提供移动端营销工具。经纪人可以一键转发App里的房源信息和房产相关文章,同时带有自己的logo。这相当于为经纪人定制了一个微信公众号,节省了自我营销时间。

甚至一些最基本的信息,例如购买房屋的10个步骤,代表了任何潜在客户的最佳信息,无论他们最喜欢使用哪种语言。网站上的所有内容都有英语,西班牙语,中文,韩语,日语和越南语版本。

实践了一年,平台发展了5000个华人经纪人,每周活跃数有七八百人。但王子璇意识到,面向B端天花板很低,在美华人经纪人只有一万多人,数量有限,再推广意义不大;其次在商业模式上也不够清晰,软件付费的形式不足以支撑公司发展。于是今年年初公司寻求转型,3月上线网站开始面向C端提供房产大数据和交易服务。

来自Realtor.org的各州国际商业报告

美国房产信息相对透明,拥有一套完善的MLS系统,即美国房产经纪人协会数据。它涵盖了全美范围内所有的房产信息,在同一地区的MLS系统里,所有经纪人都可以看到该地区的在售房源。房88跟各区房产经纪人协会申请同步MLS系统数据,并为华人买家提供全中文信息。

所有房地产都是本地的,因此了解您的市场如何与世界其他地方互动至关重要。NAR的网站提供有用的各州指南,帮助房地产经纪人了解他们所在地区的国际市场。

除了MLS系统的数据外,房88还从各个数据源扒来了每套房子的房屋产权历史、历史的挂牌价格和实际成交价格,周边在售房源的价格分布、人种分布、收入、就业、学区、交通、安全程度、区域发展、生活和社区配套环境等信息,对房产进行更详细地解读。通过深度学习,网站还预测了房产未来的房价和租金,构成了每一处房源独有的房产白皮书和数据报告。

例如,德克萨斯州房地产专业人士可以确定哪些国家向该州(墨西哥,印度,越南,中国和菲律宾,如果您想知道)移民最多的移民,并获得有关公民身份和人口统计数据的其他有用数据帮助告知他或她的做法。

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如果你想提高自己的语言技能,有一个方便的免费应用程序/网站叫做Duolingo,它提供了一种简单的方法来建立你的西班牙语,法语,德语,意大利语,葡萄牙语或荷兰语技能。

用户可以多维度了解市场走势、区域详情,并以此来作出科学的购房决策。房88花了半年时间获取这些数据,目前平台上聚集了美国1000万二手房数据和1万个新房楼盘数据,网站上信息每小时更新一次,覆盖了西雅图、洛杉矶、旧金山、芝加哥、纽约等华人集中的区域。

即使您没有任何先前的经验,您也可以使用这些语言建立基础。对另一种语言感兴趣?搜索您的应用商店或在线,获取免费的语言学习工具。

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用户想要获取报告,需用微信登陆网站并关注公众号。用户查看了哪些房产信息、停留时间有多久,网站利用人工智能对这些行为进行跟踪并统计归类。一方面,网站可以根据用户偏好个性化展示信息,让每个人每天都看到不一样的房源,千人千面,提高用户转化率;另一方面,由于买房周期很长,买家往往需要几个月的时间观察,平台可以根据用户行为推测出用户什么时候真正拥有购房意向,再人工介入进行引导,这样能大大省去前期维护客户的成本。

王子璇表示,准确且多维度的房源信息以及智能的推荐机制,是房88的核心竞争力之一。

房88提供房产大数据的同时也介入交易。平台的策略是购房返佣金,在2.5%-3%的固定佣金中,平台可以返利一半,在成交上很有优势。目前房88在加州和德州有牌照,自己负责交易;没有牌照的地区和华人经纪人合作,客户仍然可以获取一半返佣。

盈利模式上,以交易佣金为主,也做贷款服务以及售后代租。王子璇表示,平台获客成本低,不需要很多客服维护买家关系,也不在线下做重投入推广。区别于中国绝大多数售房中介,房88想凸显的价值是丰富的线上数据,购房返佣、贷款租管给客户带来的实惠,让客户以最低的价格买到最值得投资的房子。

根据团队提供的信息,上线一个月,网站的日活跃用户数量在500左右,每天联系客服表示有购房意愿的用户有25人,截至目前实际成交3单。房产交易低频但客单价高,由于平台的低人力成本和运营成本,每月只需成交5单即可实现盈亏平衡。

团队目前共有8人,base 北京和加州。创始人王子璇,毕业于斯坦福大学,曾任职于微软并参与研发了 Windows 10

。此前公司曾获得来自华岩的天使轮投资,以及来自SIG领投的pre-A轮融资。

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